Власник і орендар — різні ролі: де перевірити оренду, строк договору і що змінюється при купівлі.
Перед купівлею земельної ділянки, укладенням договору оренди або оформленням права на землю важливо з’ясувати, хто має право нею користуватися.
Земля може належати одній особі, але перебувати в оренді в іншої. У такому разі право власності та право користування належать різним особам, а наявність нового власника не завжди означає, що оренда припиняється.
Нижче — як перевірити, чи здана земля в оренду, де шукати відомості про орендаря та строк договору і що потрібно врахувати перед укладенням угоди.
Інформація про оренду має значення для різних ситуацій:
Якщо ділянка вже передана в оренду, потрібно встановити, на яких умовах укладено договір, коли закінчується його строк дії та чи зареєстроване відповідне право.
Не слід робити висновок про відсутність оренди лише тому, що на кадастровій карті не показано орендаря. Картографічні дані та відомості про речові права — це різні джерела інформації.
Для перевірки можуть знадобитися кілька джерел.
У цьому реєстрі містяться відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, зокрема право власності та зареєстровані права оренди земельних ділянок.
Залежно від доступних відомостей і процедури отримання інформації можна перевірити:
Отримати інформацію можна через офіційні електронні сервіси, зокрема послугу на порталі Дія.
Важливо враховувати, що обсяг доступної інформації та спосіб пошуку залежать від конкретної процедури. Якщо даних недостатньо, потрібно звернутися до відповідного органу або фахівця. Дивіться також: обтяження земельної ділянки.
Кадастрові відомості допомагають ідентифікувати ділянку та перевірити її характеристики: кадастровий номер, площу, місце розташування та інші доступні дані.
Для пошуку можна скористатися кадастровою картою AskGIS.
Проте не варто розглядати карту як повний реєстр чинних договорів оренди. Відсутність інформації про орендаря в картографічному сервісі не підтверджує, що ділянка вільна від прав користування. AskGIS показує довідковий знімок відкритих даних до 24.02.2022.
Якщо ви домовляєтеся безпосередньо з власником або орендарем, попросіть надати копію договору оренди та документи, що стосуються ділянки.
Зіставте кадастровий номер у договорі з офіційними відомостями. Перевірте сторони договору, дату укладення, строк, умови припинення та інші положення, які мають значення для вашої ситуації.
Самої копії договору може бути недостатньо, щоб встановити поточний правовий статус. Важливо перевірити відомості про державну реєстрацію відповідного права, коли така реєстрація передбачена законом.
Щоб з’ясувати, хто має право користуватися землею, почніть із перевірки зареєстрованих прав та документів на ділянку.
У доступних офіційних відомостях можуть бути зазначені дані про орендаря, дату реєстрації права та інші характеристики оренди.
Якщо ви перевіряєте земельний пай, додатково уточніть у власника, чи укладався договір із сільськогосподарським підприємством, фермерським господарством або іншим користувачем.
Якщо документи суперечать один одному або відомості не збігаються, не робіть остаточних висновків лише на підставі усних пояснень. Потрібно встановити, які права зареєстровані, чи змінювалися умови договору та чи існують документи про його припинення.
Також не варто ототожнювати фактичний обробіток землі з юридичним правом оренди. Те, що поле обробляє певне господарство, саме по собі не доводить наявності чинного договору з ним.
Строк оренди має важливе значення для власника, орендаря та потенційного покупця.
У договорі перевірте:
Не обмежуйтеся лише датою, зазначеною в першому примірнику договору. Після його укладення могли бути підписані додаткові угоди, змінені умови або зареєстровані інші юридично значущі відомості.
Правові наслідки завершення строку залежать від умов договору та чинного законодавства. Тому перед прийняттям рішення потрібно перевірити актуальний статус права оренди.
Власник земельної ділянки зберігає право власності, навіть якщо передав землю в оренду. Водночас орендар має права та обов’язки, визначені договором і законодавством.
Власнику варто зберігати договір та додаткові угоди, контролювати виконання його умов і перевіряти надходження орендної плати.
Особливу увагу приділіть таким питанням:
Якщо виник спір щодо платежів, припинення договору або використання землі, порядок дій залежатиме від умов договору та конкретних обставин.
Купівля землі, яка перебуває в оренді, потребує додаткової уваги.
Перед угодою з’ясуйте:
Не слід виходити з припущення, що зміна власника автоматично припиняє договір оренди. За загальним правилом перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи сам по собі не є підставою для зміни або припинення договору оренди, якщо інше не передбачено законом.
Якщо ви купуєте землю для власного використання, обов’язково з’ясуйте, чи зможете фактично використовувати її відповідно до своїх планів і з якого моменту.
Для юридично значущої угоди варто залучити нотаріуса або юриста, який перевірить реєстри, договір та можливі ризики. Загальний чекліст: як перевірити земельну ділянку перед купівлею.
Якщо ви власник і плануєте передати землю в оренду, спочатку переконайтеся, що маєте право розпоряджатися нею та що відсутні чинні права, які перешкоджатимуть укладенню нового договору.
Перевірте офіційні відомості, документи на землю та наявні договори. Якщо попередня оренда завершилася, з’ясуйте, чи припинено відповідне право в установленому порядку та чи немає невирішених питань щодо його поновлення.
Не варто підписувати новий договір, спираючись лише на те, що попередній орендар перестав обробляти землю або що зазначена в старому договорі дата вже минула.
Якщо статус права незрозумілий, зверніться до державного реєстратора, нотаріуса або юриста для перевірки конкретної ситуації.
Щоб перевірити, чи перебуває земельна ділянка в оренді, важливо розрізняти кадастрові відомості, зареєстровані речові права та фактичне використання землі.
**Відкрити кадастрову карту AskGIS**
Кадастрова карта допомагає знайти ділянку й зорієнтуватися щодо її розташування. А для перевірки оренди, строку договору та прав сторін необхідно використовувати офіційні реєстри й документи.
*Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією. Довідковий кадастровий шар AskGIS базується на знімку відкритих даних до 24.02.2022 та не замінює актуальних відомостей державних реєстрів.*
Відкриті дані до 24.02.2022. Це не офіційний Державний земельний кадастр і не заміна виписки. Для юридичних дій потрібна офіційна виписка з Державного земельного кадастру.