Арешт, іпотека, сервітут і охоронні зони — різні ризики: що перевірити в реєстрах і що не покаже карта.
Перед купівлею земельної ділянки важливо перевірити не лише кадастровий номер, площу та цільове призначення, а й наявність юридичних обтяжень та обмежень у використанні землі. Такі обставини можуть впливати на можливість придбання, забудови, передачі в оренду або іншого використання ділянки.
Для перевірки потрібні відомості з державних реєстрів, кадастрові документи та, залежно від ситуації, містобудівна документація. Кадастрова карта AskGIS допомагає знайти ділянку та дослідити її просторове розташування, але не замінює юридичної перевірки.
Нижче — що таке обтяження земельної ділянки, які обмеження можуть існувати та як перевірити землю перед купівлею.
Обтяження — це встановлені законом або в передбаченому законом порядку обмеження чи особливі умови здійснення прав щодо нерухомого майна.
До обставин, які потребують перевірки перед придбанням, можуть належати:
Наявність конкретного обтяження не завжди означає, що ділянку неможливо придбати або використовувати. Правові наслідки залежать від його виду, підстав виникнення, змісту запису та чинного законодавства.
Тому перед укладенням угоди важливо не просто знайти запис у реєстрі, а з’ясувати його зміст і наслідки для майбутнього власника.
Ці поняття пов’язані, але не тотожні.
Обтяження речових прав стосуються правового статусу нерухомості та можливості здійснення певних прав щодо неї. Прикладами можуть бути арешт або іпотека.
Обмеження у використанні земель визначають особливі умови використання ділянки або її частини. Вони можуть бути пов’язані з охороною інженерних мереж, природних об’єктів, культурної спадщини, водних ресурсів та іншими встановленими законом вимогами.
Наприклад, у межах охоронної зони інженерної мережі можуть діяти спеціальні правила проведення земляних робіт або будівництва. При цьому така зона не обов’язково означає наявність арешту чи іпотеки.
Для повної перевірки ділянки потрібно дослідити обидва аспекти. Правові засади встановлення обмежень визначаються, зокрема, Земельним кодексом України.
Арешт може обмежувати розпорядження нерухомим майном і створювати перешкоди для укладення угоди.
Якщо в реєстрі виявлено арешт, потрібно з’ясувати, на підставі якого рішення його накладено, на яке майно він поширюється та чи діє він на момент перевірки.
Не слід покладатися лише на пояснення продавця про те, що арешт уже скасовано. Потрібно перевірити відповідні офіційні відомості та документи.
Іпотека означає, що нерухоме майно передане в забезпечення виконання зобов’язання.
Якщо земельна ділянка перебуває в іпотеці, необхідно перевірити умови іпотечного договору, статус зобов’язання та юридичні вимоги до можливого відчуження майна.
Наявність іпотеки не варто автоматично трактувати як безумовну заборону будь-якої угоди. Проте ігнорувати її під час купівлі землі не можна.
Сервітут надає визначеній особі право обмеженого користування чужою земельною ділянкою в установленому обсязі.
Він може передбачати, наприклад, право проходу або проїзду через ділянку чи інше передбачене законодавством використання її частини.
Для покупця важливо з’ясувати, де саме проходить зона сервітуту, які права він надає та як може вплинути на заплановане використання землі.
На ділянку або її частину можуть поширюватися особливі умови використання, пов’язані з:
Такі обмеження можуть впливати на розміщення будівель, проведення земляних робіт, висоту забудови або інші параметри проєкту. Конкретні наслідки залежать від виду обмеження та відповідних нормативних вимог.
Під час перевірки потрібно з’ясувати, чи є зареєстровані права оренди, користування або інші права, які можуть впливати на фактичне використання земельної ділянки.
Особливо важливо перевіряти це, якщо продавець стверджує, що земля вільна від будь-яких прав третіх осіб.
Відкрийте кадастрову карту AskGIS і знайдіть земельну ділянку за кадастровим номером.
Перегляньте її розташування, доступний контур і навколишню територію.
Це допоможе ідентифікувати об’єкт перевірки. Водночас довідковий кадастровий шар AskGIS базується на знімку відкритих даних до 24.02.2022 і не підтверджує актуального юридичного статусу ділянки.
Для перевірки зареєстрованих прав та обтяжень необхідно отримати відповідну інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Офіційна електронна послуга доступна на порталі Дія: інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Для отримання відомостей потрібно пройти передбачену сервісом ідентифікацію та вказати дані для пошуку об’єкта. Послуга може передбачати адміністративну плату.
У результатах перевірте зареєстровані права, обтяження та інші відомості, які стосуються земельної ділянки. Враховуйте дату й час формування інформації.
Отримайте актуальні відомості Державного земельного кадастру та зіставте їх із документами продавця.
Перевірте кадастровий номер, площу, цільове призначення та наявні відомості про обмеження у використанні земель.
Кадастрові відомості й інформація з Реєстру речових прав доповнюють одна одну, але не є взаємозамінними.
Якщо ділянка купується для будівництва, перевірте відповідну містобудівну документацію, функціональне призначення території та застосовні обмеження.
Особливо це важливо для комерційних об’єктів, складів, виробничих будівель і девелоперських проєктів.
Навіть якщо в Реєстрі речових прав немає зареєстрованого арешту чи іпотеки, це саме по собі не підтверджує можливості реалізувати заплановане будівництво.
Якщо знайдено арешт, іпотеку, сервітут або інше обмеження, попросіть надати документи, що пояснюють його підстави та чинний статус.
Доцільно залучити нотаріуса або юриста, який спеціалізується на нерухомості та земельних питаннях, щоб оцінити можливі наслідки для конкретної угоди.
Не варто передавати значну передоплату, покладаючись лише на скріншот карти або усні запевнення продавця.
Загальний чекліст кроків: як перевірити земельну ділянку перед купівлею.
Подальші дії залежать від виду обтяження.
Якщо виявлено арешт, необхідно встановити його підставу та перевірити, чи скасовано відповідне обмеження належним чином.
Якщо є іпотека, потрібно з’ясувати умови її припинення або можливого відчуження майна відповідно до законодавства та договорів.
Якщо діє сервітут або охоронна зона, потрібно оцінити, яка частина ділянки охоплена обмеженням і чи сумісне воно з вашим планом використання землі.
Якщо відомості в документах суперечать одне одному, доцільно отримати актуальні офіційні документи та юридичний висновок до укладення угоди.
Ні. Кадастрова карта допомагає знайти ділянку та дослідити її просторові характеристики, але не замінює перевірки державних реєстрів, документів про право власності та містобудівної документації.
Також відсутність видимого обмеження на карті не означає, що його немає в офіційних реєстрах або що на територію не поширюються спеціальні умови використання.
Для ухвалення рішення про купівлю потрібно поєднувати картографічну перевірку з юридичною та документальною.
Почніть із отримання актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо виявлено запис про арешт, потрібно з’ясувати його підставу, обсяг і чинний статус.
Можливість відчуження залежить від умов іпотеки, згоди відповідних осіб у випадках, передбачених законом, та інших юридичних обставин. Перед укладенням угоди необхідно перевірити документи з нотаріусом або юристом.
Не обов’язково. Наявність і повнота відображення обмежень залежать від джерела даних, дати оновлення та доступних картографічних шарів. Для юридичної перевірки потрібні офіційні відомості й документи.
Не завжди. Відсутність зареєстрованого обтяження в конкретному реєстрі не виключає інших юридичних, документальних або містобудівних ризиків. Потрібно оцінювати всі обставини конкретної угоди.
Знайдіть ділянку на кадастровій карті України, перегляньте її розташування та використовуйте отриману інформацію як перший крок до повної перевірки землі.
**Відкрити кадастрову карту AskGIS**
Для ухвалення юридично значущих рішень перевіряйте актуальні державні реєстри, кадастрові документи та містобудівні умови.
*Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією. Довідковий кадастровий шар AskGIS базується на знімку відкритих даних до 24.02.2022 та не замінює актуальних відомостей державних реєстрів.*
Відкриті дані до 24.02.2022. Це не офіційний Державний земельний кадастр і не заміна виписки. Для юридичних дій потрібна офіційна виписка з Державного земельного кадастру.