Продаж землі й право оренди — різні лоти: як знайти аукціон, перевірити кадастр і оцінити ризики до гарантійного внеску.
Земельні торги — один зі способів придбати земельну ділянку або отримати право користування нею на визначених умовах. На електронних аукціонах Prozorro.Продажі можна зустріти пропозиції щодо продажу землі, передачі її в оренду та набуття інших передбачених законодавством прав.
Однак перед участю в торгах важливо розібратися, що саме продається, як використовувати ділянку, скільки коштуватиме участь і які зобов’язання виникнуть після перемоги.
У цій статті — як знайти земельний лот, перевірити його за кадастровим номером і підготуватися до аукціону до сплати гарантійного внеску.
Перш ніж шукати пропозиції, визначте, яке право вам потрібне.
На земельних торгах можуть пропонувати:
Ці варіанти не є взаємозамінними. Наприклад, перемога в аукціоні з продажу права оренди не означає, що ділянка переходить у вашу власність.
Тому перед участю уважно прочитайте назву лота, оголошення та проєкт договору. Окремо корисно знати, як перевірити оренду земельної ділянки у загальному випадку — не лише в контексті торгів.
Правові засади земельних торгів визначені Земельним кодексом України, зокрема статтями 134–139.
Почніть із порталу Prozorro.Продажі. Там можна шукати оголошення про електронні аукціони та переходити до інформації про конкретні лоти.
Для додаткової інформації про земельні аукціони й документи учасника використовуйте офіційний ресурс Держгеокадастру: Земельні аукціони.
Під час пошуку звертайте увагу на:
Не обмежуйтеся пошуком лише за словами «продаж землі». Якщо вас цікавить довгострокове користування, окремо шукайте лоти з правом оренди. Якщо ж ви шукаєте потенційно вільну землю поза аукціоном — дивіться також як знайти вільну земельну ділянку.
Кадастровий номер допомагає ідентифікувати земельну ділянку та зіставити інформацію з оголошення про аукціон із доступними картографічними й реєстровими відомостями.
Якщо в оголошенні зазначено кадастровий номер, знайдіть ділянку на кадастровій карті AskGIS.
Під час перевірки зверніть увагу на:
Це допоможе оцінити розташування об’єкта та визначити, які питання потрібно з’ясувати до участі в торгах.
Важливо: кадастрова карта є інструментом попередньої перевірки, а не повним юридичним висновком щодо лота. Відомості карти можуть не відображати всіх актуальних прав, обмежень чи змін. AskGIS показує довідковий знімок відкритих даних до 24.02.2022.
Якщо дані не збігаються, не варто автоматично вважати оголошення помилковим. Потрібно перевірити документи лота, офіційні реєстри та за потреби звернутися до організатора аукціону.
До участі в аукціоні уважно вивчіть усі документи, опубліковані разом з оголошенням.
Насамперед перевірте:
Інформацію про ділянку. Кадастровий номер, площу, місце розташування, цільове призначення та відомості про обмеження у використанні.
Умови аукціону. Тип права, що виставляється на торги, стартову ціну, строк користування, якщо продається право оренди, а також інші умови, визначені організатором.
Проєкт договору. Зверніть увагу на порядок розрахунків, права й обов’язки сторін, строки, умови припинення договору та інші істотні положення.
Додаткові витрати. З’ясуйте, чи потрібно відшкодовувати витрати на підготовку лота, яку винагороду стягує електронний майданчик і які платежі виникають після перемоги.
Правові обмеження. Перевірте доступні відомості про речові права, обтяження та умови використання ділянки. Загальний підхід до перевірки перед угодою — у чеклісті перед купівлею земельної ділянки.
Якщо документація неповна, суперечлива або не дає відповіді на суттєве питання, уточніть його в організатора до закінчення строку для запитань.
Навіть юридично оформлена земельна ділянка може не відповідати вашим планам.
Наприклад, якщо ви шукаєте землю для будівництва, потрібно з’ясувати, чи допускають цільове призначення та застосовна містобудівна документація відповідну забудову. Дивіться також: чи можна будувати на ділянці.
Якщо плануєте сільськогосподарське використання, важливо врахувати цільове призначення, площу, конфігурацію, під’їзд і умови договору.
Для інвестиційної оцінки також корисно перевірити:
Картографічний аналіз допомагає відсіяти невідповідні варіанти ще до участі в аукціоні. Проте остаточне рішення варто приймати після перевірки документів і правового статусу. Орієнтири щодо вартості — у матеріалі як оцінити вартість земельної ділянки.
Загальна послідовність участі виглядає так.
Оберіть ділянку, яка відповідає вашим вимогам за розташуванням, площею, призначенням і типом права.
Участь у торгах здійснюється через електронний майданчик, підключений до відповідної електронної торгової системи. Перевірте, що майданчик працює з потрібним типом земельних аукціонів.
Ознайомтеся з вимогами до учасника конкретного лота. Зазвичай потрібно подати заяву, документи та відомості, передбачені законодавством і правилами проведення торгів.
Для участі в земельних торгах передбачено використання кваліфікованого електронного підпису у встановлених законом випадках.
Для участі передбачені реєстраційний і гарантійний внески. Їхні розміри та порядок сплати визначаються законодавством і відображаються в умовах відповідного аукціону.
Перед переказом коштів перевірте реквізити та строки оплати саме для обраного лота. До сплати внесків варто завершити перевірку кадастру, документів і ризиків із розділів вище.
Визначте максимальну суму, яку готові заплатити з урахуванням усіх супутніх витрат. Ознайомтеся з процедурою торгів, правилами підвищення ставок і часом їх проведення.
Перемога не завершує процедуру. Потрібно виконати вимоги щодо підписання документів, оплати ціни лота або відповідної плати за користування, а також інших передбачених умов.
Точні дії та строки залежать від виду лота й чинних правил торгів.
Стартова ціна — не завжди повна сума витрат на придбання або користування землею.
Перед участю складіть бюджет, до якого можуть входити:
Гарантійний внесок не слід плутати з остаточною ціною лота. Порядок його повернення або зарахування залежить від результатів аукціону та застосовних правил.
Перед участю перевірте актуальні суми й умови в оголошенні та на обраному електронному майданчику.
Під час аукціону ставки можуть зростати, тому важливо визначити власний фінансовий ліміт заздалегідь.
Для цього:
Для орендного лота важливо не порівнювати лише стартову річну плату. Оцініть загальні витрати за строк користування та реальну економічну цінність права, яке ви отримуєте.
Якщо ціна на торгах перевищує економічно обґрунтований рівень, відмова від участі може бути кращим рішенням, ніж придбання невигідного активу.
Перед торгами перевірте не лише ціну, а й можливі ризики.
Невідповідність ваших планів цільовому призначенню. Земля може не підходити для запланованого будівництва чи іншого використання.
Обмеження у використанні. Окремі умови або обмеження можуть впливати на можливість користування ділянкою.
Неправильне розуміння предмета аукціону. Переможець може отримати право оренди, а не право власності.
Недооцінка витрат. Додаткові платежі можуть суттєво збільшити фактичну вартість угоди.
Неповна перевірка документів. Розбіжності в документації або невраховані умови договору можуть створити проблеми після торгів.
Завищена ставка. Емоційна участь у торгах може призвести до придбання лота за економічно невигідною ціною.
Якщо йдеться про значну суму або складний об’єкт, до участі доцільно залучити юриста, землевпорядника чи іншого профільного фахівця.
Перед сплатою внесків перевірте основні питання:
Якщо ключові питання залишилися без відповіді, краще уточнити їх до участі в аукціоні.
Земельні торги Prozorro.Продажі можуть бути способом придбати ділянку або отримати право користування нею на конкурентних умовах. Але вигідна участь починається не зі ставки, а з перевірки лота.
Знайдіть пропозицію на Prozorro.Продажі, зіставте кадастровий номер із картографічними даними, вивчіть документи, перевірте цільове призначення та розрахуйте повну вартість.
Для попереднього аналізу розташування земельної ділянки скористайтеся кадастровою картою AskGIS, а правовий статус і умови конкретного лота перевіряйте за офіційними документами та реєстрами.
Відкриті дані до 24.02.2022. Це не офіційний Державний земельний кадастр і не заміна виписки. Для юридичних дій потрібна офіційна виписка з Державного земельного кадастру.